文章来源：哈佛大学官方网站
自大流行以来，对市中心办公空间的需求急剧下降。即使是现在，由于许多企业已经结束或削减了远程或混合工作，波士顿和美国其他主要城市的办公楼空置率仍然很高，从12%到23%不等，压低了房地产价值。
这种低迷加上美联储对降息的犹豫不决，让越来越多的金融专家和市场观察人士担心，如果预计到2025年到期的商业房地产贷款激增中出现大量拖欠，银行可能会出现大范围的损失（甚至倒闭）。他们担心，这些问题可能会产生多米诺骨牌效应，使更广泛的经济感到不安。
贷款人和投资者持有的4.7万亿美元商业抵押贷款债务中有20%将于今年到期。根据抵押贷款银行家协会的数据，平均而言，商业房地产贷款约占贷方资产的四分之一。
肯尼斯·罗格夫（Kenneth Rogoff）是哈佛大学经济学教授和莫里茨·博阿斯（Maurits C. Boas）国际经济讲座教授。作为金融危机专家，罗格夫在接受《公报》采访时谈到了即将到来的债务浪潮是否会给美国银行和经济带来真正的风险。为了清晰和长度，对这次采访进行了编辑。
对大范围银行倒闭和强制合并的担忧是否合理？
是的，也不是。肯定会有很多投资商业房地产的公司看到他们的股权被抹去，损失将是如此之大——许多建筑物的售价是投资者支付的一半——债务也将受到沉重打击。然而，就其本身而言，这不会导致全面的金融危机，尤其是在全球经济前景仍然稳健的背景下。
这并不是说损失不会受到伤害。许多养老基金是商业房地产基金的大持有者，保险公司也是如此。当然，其中一些将蔓延到银行系统。有些对冲基金和私募股权公司从银行获得大量贷款。但银行，尤其是大型银行，在（2008年金融危机）之后受到了非常严格的金融监管。显然，他们经受住了大流行。监管较宽松的中小型银行可能会受到更严重的打击，一些银行可能会倒闭。
但无论好坏，美联储都表现出了在必要时提供大部分救助的意愿。商业地产绝对是缓慢移动的火车残骸，但它不一定是2008-2009年的重演。在我们谈论这样的事情之前，另外两只鞋必须掉下来。
许多投资商业房地产的人都是乐观主义者，他们认为长期利率会下降，而且最终会好起来的。一个流行的短语是“活到25岁”，认为长期利率最终会下降。
我最近的研究考察了七个世纪以来的实际利率数据，得出的结论是，未来十年的利率平均可能与今天的水平相差不远，新常态看起来很像全球金融危机前的旧常态。
这场迫在眉睫的危机应该归咎于什么？
当利率处于低位时，太多的投资者认为利率会永远处于低位。商业房地产变得过度杠杆化，过度借贷，并且没有为利率上升做好准备。
与此同时，疫情抑制了对写字楼的需求，尤其是在美国，目前主要城市的入住率（一周平均）仍徘徊在50%左右。而且它不会很快消失。在国际上，情况不那么严重。在欧洲，人们的房屋要小得多，平均通勤距离也更短，因此，他们更愿意回到办公室。
美国商业房地产市场的某些部分仍然表现良好。例如，具有空气过滤等设施的所谓超高级建筑。你可能会认为，由于住房短缺，城市会把一些空置的办公楼变成公寓。不幸的是，这不仅从分区的角度来看，而且从工程的角度来看，这都很复杂。这些建筑缺乏室内窗户，天花板低矮，更不用说电梯井和电线的放置，只是没有被设计成公寓。
有什么办法可以阻止“缓慢移动的火车残骸”吗？
如果长期利率崩溃，这将有很大帮助，因为这样他们就可以开始再融资了。如前所述，我认为在深度衰退时期之外，这不太可能发生，当然，这是可能的。毫无疑问，调整过程的一部分将涉及大量破产。但是，在房地产领域，人们一直在经历破产（美国人比以往任何时候都更清楚这一点）。这是他们商业模式的一部分。
这种情况会如何损害消费者或美国经济？
除了养老基金的损失外，地区性银行也将遭受一些深深的痛苦，这可能会对这些领域产生更广泛的影响，无论是在消费下降方面还是在更严格的贷款条件方面。
但让我们记住，到目前为止，这是在就业市场稳固和股市蓬勃发展的背景下发生的。在某种程度上，我们看到的是经济中特别受苦的部分，而总的来说，悖论是经济并没有因高利率而遭受更多痛苦。
因此，例如，虽然商业房地产的一些损失最终会打击一些消费者，但许多人也在蓬勃发展的股票市场中获利（例如通过他们的养老基金）。这就是为什么我提到你需要另一只（或两只）鞋子才能掉下来。当然，如果我们出现巨大的经济衰退，它将产生许多其他问题，并大大放大商业房地产危机。
本月早些时候，全球最大的资产管理公司之一太平洋投资管理公司（PIMCO）的一位高管警告说，地区性银行可能受到的打击最大。该行业的一拖欠商业房地产贷款会对美国银行体系产生什么影响？
如上所述，一些地区性银行在商业房地产领域大放异彩，如今却很脆弱。对于不需要遵守与大型银行相同的资本要求的小型银行来说，这尤其成问题。就在一年多前，中小型银行遇到了一个问题，当时利率上升降低了银行以低利率发放的长期贷款的价值。
然而，在几家银行倒闭后，美联储介入并通过一项贷款计划救助了其余的银行，纳税人向这些银行提供了相当多的高风险贷款。这肯定是未来的一个问题，但就目前而言，让一些地区性银行倒闭与让花旗、美国银行或摩根大通等巨头陷入困境并不是一回事。那将是一个不同的数量级。
美国银行（Bank of America）、花旗银行（Citi）、高盛（Goldman Sachs）、摩根大通（JPMorgan Chase）、摩根士丹利（Morgan Stanley）和富国银行（Wells Fargo）这六大银行是否做好了充分的准备，以应对可能出现的一连串不良商业房地产债务？
大银行更加多元化，他们在其他领域赚钱。对于银行来说，高利率一直是一台不可思议的赚钱机器，因为它们没有将更高的利率完全转嫁给储户。到目前为止，储户还没有把钱转移到高薪资产中。
总而言之，商业地产绝对是经济中的一个主要问题，但它更多的是土耳其或墨西哥等主要新兴市场的违约。这将是一个可怕的问题，但不会自行拖垮全球经济。
